时候：2022-06-20 11:26:48
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1.国度微观政策影响
以后，中国房地财发生长面对庞杂多变的微观政策情势，跟着央行121号文件和国务院18号文件的出台，房地产经由进程银行融资的难度增大，相信公司的协作上风固然起头闪现，但同时也将危险转移了曩昔。2005年银监会出台了212号文件，明白进步了此刻存款类的房地产相信门坎，本来占60%以上的房地产相信门坎进步了。是以影响到了相信投资公司房地产相信的范围和生长。
2.房地产本身行业危险
房地产投资增添率与国度经济增添速率相分歧，国度对房地产政策的调剂间接干系到房地产相信。比方上个世纪九十年月，房地产的繁华和阑珊都是国度财产政策微观调控的功效。若是房产价钱下跌幅度逾越了住民花费蒙受能力，就能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许存在房地产泡沫。若是泡沫到达必然程度，就必然影响到房地产相信。根据扶植部政策研讨中间最新颁发的查询拜访报告显现，2005年1—12月份，我国房地产投资增幅不时降落，其间接缘由便是国度针对局部地域房地产行业能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许呈现的危险停止了微观调控。房地产本身行业危险增添了相信投资公司房地产相信产物的危险。
3.名目本身及市场危险
相信投资公司经由进程节制典质率、向名目公司派驻操持职员等节制名目危险。但这些危险节制体例都有必然的范围性。即便是投资于成熟物业的房地产相信，也须要公司具备专业的房地产投资阐发和投资操持职员。市场危险是因为价钱变革而构成相信投资公司固有财产或相信财产丧失的危险，首要有益率危险、汇率危险、价钱危险、通货收缩危险等，这类危险可分为系统分险和非系统危险，是相信投资公司危险的首要来历之一。是以，掌握房地产市场的变革和走势，必须系统斟酌国度微观调控政策、利率调剂、花费文明等身分。而相干行业的生长环境、地盘供给、修建资料价钱、花费者采办力等诸多身分的变革，也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许致使房地产市场价钱发生较大的动摇。
4.产物设想上的错误谬误
相信投资公司房地产相信产物的首要错误谬误是不引入保险公司的保险观点，即一旦名目灭失或侵害，根底都是由投资者买单，公司的名目推介职员也是承认具备如许的设想错误谬误。可是若是真的小几率事件呈现了，那末投资者便会蒙受庞大的丧失。
5.信息错误称
为了协作和配合的好处，房地产企业和相信投资公司间存在坦白现实的题目。比方，和该公司协作的某房地产企业为了融到资金，只证实了本身的履历和气力，避讳本身曾在名目上呈现的诚信和操持变乱等题目，而相信投资公司也未能深切考查企业的实在环境，如企业的曩昔和此刻的内涵操持能力、财务危险提防能力等。而相信投资者对此危险的实在程度能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许只凭仗相信投资公司出据的书面或步履上的申明去判定。是以，因为信息的错误称，实在的环境常常会被局部袒护或轻忽。
6.财产勾当性危险
相信投资公司房地产相信的相信财产多以地盘、衡宇、股权等形状表现，包管体例首要为地盘、衡宇等牢固资产典质。若是融资方未能按期了偿本息，公司又没法实时变现相信财产或操纵典质权，则能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许发生勾当性危险。
7.财产统统权危险
《相信法》总则第二条指出，相信是指拜托人基于对受托人的相信，将其财产拜托给受托人，由受托人按拜托人的志愿以本身的名义，为受托人的好处或特定方针，停止操持或惩罚的步履。我国的相信业建立在“拜托”轨制底子上，拜托步履不须要财产权的转移，相信财产的统统权属于拜托人，受托人只是把相信财产制与可控的位置。如许做固然相信投资公司能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵相信轨制躲避法例律例，如躲避债务和税收等，从而掩护拜托人的债务人好处和不知情的圈外人的好处，但当停业中触及以统统人的名义停止经济勾那时，如采办股票、银行开户、缴征税款等，相信投资公司因为不是相信财产的统统人，在操纵中会晤对良多坚苦，措置不妥，会构成统统权危险。
8.相信公司操持不善危险
《相信法》划定，受托人违反相信方针惩罚相信财产或因违反操持职责、措置相信事件不妥致使相信财产蒙受丧失的，承当补偿义务。相信投资公司在现实停业操纵中，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许存在着这些步履，发生大批的投资危险和财务危险。在相信投资停业中相信投资公司寻求最高的报答率，在缺少有用的危险节制的环境下，因为投资名目和协作名目挑选不妥时投资的现实收益低于投本钱钱或没到达预期收益、资金操纵不妥而构成危险。
二房地产相信危险的成因阐发
1.房地产相信系统的内涵懦弱性
微观性房地产相信危险指的是全数房地产相信系统甚至一国金融系统面对的全数性危险，在市场经济环境下这类系统危险遍及存在，有些是因为相信市场生意者的不正当及违规守法步履引发金融动乱，但更多的是因为相信市场机制本身的题目引发的相信系统的内涵不不变，即房地产相信系统具备内涵的懦弱性或不不变性。就房地产相信系统而言，因为房地产商品具备代价量大、出产周期长的特色，同时房地财产占用的社会资金量很大，是以房地产相信系统一样有着内涵的不不变，出格在我国更是如斯。
2.房地产相信机构的内涵懦弱性
不少金融危急的迸发都以某些金融机构的开张为征象，而金融机构在金融动乱中的懦弱性又常常使得局部的金融市场扰动演化为周全的金融危急。对房地财产相信系统而言，房地产相信机构所具备的内涵懦弱性及其堆集构成了房地产相信系统危险的首要来历。信息经济学是诠释相信机构内涵懦弱性的无力东西。在信息经济学中，常常将博弈中具备私家信息的一方称为“人”，不具备私家信息的一方称为“拜托人”。是以，由相信市场信息的错误称就引出相信市场上的拜托—题目，拜托—题目是相信市场上一个遍及存在的题目，而这一题目也是致使相信机构内涵懦弱性而带来相信系统危险的首要缘由之一[28]。
3.房地产相信产物市场主体步履的无限感性
房地产相信的系统危险的别的一个更首要的缘由是房地产相信市场主体的非理。这些非理包罗从众步履、灾害短视步履、轻忽信息步履及熟习的非分歧性等，对房地产相信系统而言，这些步履都有引发或加重系统危险的偏向。
4.房地产相信产物价钱的内涵动摇性
几近统统的金融危急都与金融资产价钱的过分动摇相干，相信资产价钱的巨幅变革也是金融危急的一个首要标记。相信机构构成的以房地产资产为典质或证券化的金融资产即为房地产相信资产，其价钱一样具备较强的动摇性。房地产相信资产的动摇缘由也与信息不完整性有关，其订价遭到不完整信息的限定，即市场据以对房地产相信资产代价停止贴现的是房地产资产的将来支出流量和影响这一流量变革的各种身分，而这两个方面都以零星的资产持有者所知，如许就构成了房地产资产及其相信资产常常处于动乱傍边。
三房地产相信危险节制的倡议
1.完美相干法例律例
今朝我国相信法例系统还不成型，须要专项和配套立法，一方面是要完美相信停业范围，对动产相信、不动产相信、其余财产相信等停业品种操纵都要做出明白的法例规范；别的一方面对配套的相信税收、财会轨制等要做响应的出格调剂，尽快出台工商挂号相信税收、相信管帐、外汇相信、信息表露、房地产等专项相信操持体例；同时，为了尽快推出真正意思上的房地产投资相信，必须加大能与国际接轨的相干法例律例和已有法例中顺应条方针研讨。
2.增强相信投资公司内节轨制
增强相信公司外部节制，一是要建立完美的法人操持轨制，二是要建立起周全的外部节制的框架。作为我国房地产投资相信打算的受托人和实施主体，相信投资公司的诺言、操持程度、履历等将干系到房地产投资相信的成败及生长前程。我国的相信投资公司虽颠末屡次行业清算，但不少相信投资公司依然存在法人操持不健全、内节轨制软弱等题目，是以，增强相信投资公司法人操持和内控扶植，从头建立诺言，为房地产相信缔造及格的受托人，这是我国房地产相信安康生长的条件和保障。
3.建立信息表露轨制
羁系局部规范信息表露步履应做到：一是信息表露要在羁系构造指定的媒体上停止；二是只能且必须表露羁系构造请求表露或划定的召募相信资金的相信停业文件，反应相信财产操持操纵状态的报表或文件、收益分派通知布告、严峻停业或事变等，不能附加宣扬告白或带有宣扬告白性子的其余任何信息；三是只能根据羁系构造划定的规范格局、文本停止信息表露。
4.鼎力增强房地产相信的立异
今朝，我国已推出的几个房地产投资相信名目，都是中短时候的某一自力名方针融资，是房地产投资相信的一种雏形，房地产投资相信须要加大立异的力度。起首是资金来历的立异。根据今朝的政策，接管受托人的资金相信条约总份数不得逾越200份，这大大地限定了相信资金的召募，是以相信机构须要斥地新的集资渠道。其次是房地产投资相信产物立异。为了顺应市场的变革和进步本身协作力，相信公司必须经由进程立异，设想出多渠道、多范例的房地产投资相信产物，知足市场主体多元化和特定的须要。
5.增强投资危险的进步教导和机构投资者的培养
投资者的危险教导是由以后投资者的布局和相信产物投资的行业危险决议的。今朝在房地产相信的投资者中，90％以上是小我投资者，只要10％摆布是机构投资者，与美国证券市场近40％的机构投资者相比，差别甚大。而对房地产投资相信如许的新型金融东西，国际散户投资者对危险的心思蒙受能力和产物的认同程度在短时候内很难进步，以是面对高危险的房地产投资相信，投资者危险的教导出格首要；别的，应放松订正有关律例，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资相信。
6.培养房地产相信产物危险操持的专业人材
房地产相信产物因为其立异性和庞杂性，对从业职员的请求较高。详细包罗三种人材：生意职员、产物设想职员、危险操持职员。生意职员可经由进程市场生意现实培养，研讨职员可经由进程雇用数学类人材获得。危险操持职员不只要有踏实的现实底子、对市场和信息的敏感度，还要熟习产物的订价模子和分化手艺，须要有较好的数学功底，同时对数学模子、产物分化道理、计较机手艺等都有相称程度的领会，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许说是请求最高，也最具综合性。是以房地产相信产物危险操持职员很难获得，这也是限定相信投资公司产物开辟的首要身分之一。
参考文献：
Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.
Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions
中图分类号：F830.8文献标识码：B文章编号：1674-2265（2011）03-0049-04
房地产相信投资基金（简称REITs）是一种出格的房地产财产投资基金，通俗接纳股分公司或左券相信的情势，公司或受托人经由进程公然辟行基金份额召募资金后，用之采办办公楼、宾馆、公寓、购物中间和堆栈等支出型房地产资产或停止房地产典质存款，再交由资产操持机构运作，最初将绝大局部收益分派给投资者。资产操持机构还能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许按请求礼聘外部的物业操持人担当房地产的维修保存及租赁操持。作为一种金融投资产物，REITs触及到泛博投资者的亲身好处，是以，国际上REITs的操持运作机制很是重视掩护投资者的好处。本文对国际上REITs的操持运作履历停止了考查和总结，并连系我国现实环境停止相比，为我国安康生长REITs提出了一些倡议。
一、房地产相信投资基金概述
（一）REITs的根底范例
根据投资范围的差别，可将REITs分为权力型、典质债券投资型和夹杂投资型三种。此中，权力型REITs首要投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中间和堆栈等支出型的房地产资产；典质存款型REITs经由进程发放必然刻日的房地产典质存款和采办典质证券体例获得以房地产为典质的债务①。夹杂型REITs则介于两者之间，既能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许采办房地产资产，又能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许发放房地产典质存款和采办房地产典质债券。
（二）REITs的经营情势
1. 美国REITs的经营情势。美国REITs是根据公司法建立的、具备法人资历的经济实体，接纳的是公司型封锁式布局，其外部构造布局与通俗股分无限公司区分不大，接纳董事会带领下的司理担当制。房地产投资相信证券持有人在采办证券后，不得请求从基金公司撤回基金，如需变现，也只能在一些二级市场生意。这些二级市场首要有纽约证券生意所、美国证券生意所、一些地域生意所、柜台生意市场，和天下证券商协会主动报价系统（NASDAQ）等。
2. 澳大利亚、新加坡和中国香港REITs的经营情势。澳大利亚、新加坡和中国香港REITs接纳的是相信情势，必须委任受托人和操持公司。此中，受托人负有相信义务，代表投资者好处持有相干资产，并监视操持公司的经营操持和实施其投资唆使；操持公司代表投资者好处操持相干资产和拟定投资决议打算。相信情势的上风在于，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许从布局上建立受托人和资产操持的本能机能，在保障REITs 的投资和支出分派计谋顺遂实施的同时，有用地掩护相信单元持有人的好处。
二、列国（地域）保障REITs投资者好处的操持框架
（一）相干法例律例完美，REITs生长获得有用规范
列国（地域）规范和增进REITs安康生长的法例律例都很是健全，REITs的设立和运作有法可依。美国接纳了以税收法例条目为焦点的市场型情势，经由进程税法肯定了REITs享用税收优惠的条件，REITs公司则根据税法和市场状态，在布局、经营计谋等方面做出响应的投资和操持决议打算；澳大利亚、新加坡和中国香港的立法鉴戒了美国税法中划定的条件，经由进程专项的立法（点窜投资、相信等有关法例或新建法例）提出了与美国相近似的羁系请求，对REITs的设立、布局、支出、分派及投资资产、份额让渡生意与赎回等事变拟定了法例硬性划定（见表1）。
美国、澳大利亚、中国香港、新加坡的证券羁系法例也很是完美。证券市场的构造布局、上市轨制、生意轨制、投资税制、信息表露、股东掩护体例等各方面法例划定，有用增进了REITs在证券市场生意畅通，并保障了投资者的好处。
（二）REITs的投资经营勾当遭到严酷限定，收益不变
为有用节制REITs的投资危险，坚持其收益不变性，列国都对REITs的投资经营勾当停止了严酷限定（见表2）。
起首，列国（地域）都对REITs的投资范围和支出停止了严酷划定。除合适划定的房地发生意、物业操持和租赁和证券投资外，REITs只能投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中间和堆栈等支出型（Income-inducing）房地产资产或停止房地产典质存款；还请求支出以房钱或利钱为主，且不能低于必然比例，不合适划定的支出须要缴税。同时，为节制危险，新加坡和中国香港的REITs只能投资于支出型的房地产资产，不能停止房地产典质存款；固然美国和澳大利亚允许设立典质存款型REITs，但也以权力型REITs为主。现实上，1968-1974年时代典质存款型REITs曾在美国履历过疾速的生长，但跟着1973年办公楼市场转弱，起头因存款呆坏账的大批呈现而周全瓦解，投资者吃亏沉重。
其次，REITs经营操持必须为主动性经营，只能供给合适请求的办事。经营的主动性指投资者并不本色到场经营操持，而仅仅主动的获得房钱、利钱、分成所得等支出。在美国，主动性经营表现为REITs只能措置合适划定的房地发生意、物业操持和租赁、维修、房地产开辟、典质、证券投资等停业，不然就不能享用免缴所得税的优惠。
再次，列国（地域）REITs的分成比例都很高，投资者可获得不变的收益。比方，美国、新加坡和中国香港都对REITs明白划定了强迫分成比例，此中，美国请求不低于95%，新加坡和中国香港都请求不低于90%；固然澳大利亚未明白划定强迫分成比例，但通俗都会将100%的应税利润以股利情势分派给投资者。
（三）明白相干从业机构及职员的义务，严酷任职条件
REITs的营运事迹与市场代价除受房地产市场全数经济环境的影响外，投资东西挑选不妥、投资机缘掌握不好或操持不善等缘由都能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许构成衡宇出租率降落、营运本钱增添或典质存款拖欠，是以，相干从业机构及职员的投资和操持程度很是关头。列国都明白划定了REITs首要从业机构及职员答允当的义务和任职条件。
1. 公司或受托人。美国REITs通俗接纳股分公司情势。董事会是公司的操持机构，董事会并不间接到场公司经营，而是担当REITs的投资计谋和监视指点企业的停业运作；董事由股东推举发生，不只须要具备三年以上房地产操持履历，还请求此刻和过往两年内，与REITs的倡议人、投资参谋和从属机构不任何间接或间接好处干系。
澳大利亚、新加坡和中国香港的REITs在架构上必须接纳相信情势，并委任羁系机构承认的受托人。受托人负有相信义务，以相信情势代表持有人好处持有相干资产，并监视操持公司的勾当是不是合适相干请求。在新加坡，受托人必须自力于基金操持公司，其本钱金不得低于100万新加坡元，首要职员必须具备相信专业履历。在中国香港，受托人必须为合适请求的银行或相信公司，本钱不低于100万港元或等值外币，从业职员还需具备REITs运作的专业手艺和从业履历。同时，请求受托人必须自力于操持公司；受托人须在已委任新的受托人和受羁系局部核准后才可退任，且必须在新的拜托人到位后才可失效。
为周全公道评价所持房地产名方针代价，受托人还须按划定委任自力的物业估值机构对REITs的房地产名目停止估值。物业估值机构应在REITs收买或出卖房地产名目和刊行新的份额时，拟定针对性的物业估值报告，估值体例和估值报告内容都须遵守有关划定。
2. 操持公司。REITs操持公司的操持职责包罗资产操持和物业操持两个方面。列国综合斟酌这两方面的请求，有针对性地对操持公司的从业资历提出请求。操持公司在资产操持和物业操持方面必须具备合适请求的人力和资金本钱、专业常识和外部监控系统，从业职员应具备充沛的履历，以便有用实施其职责，为REITs供给周全的操持办事。同时，因为操持品德对REITs的事迹相称首要，REITs的持有人必须具备对操持公司停止得当程度监视的权力，通俗允许持有人经由进程投票解雇表现欠佳的基金司理，接洽干系生意也必须经持有人核准后才可停止。
美国REITs的经营操持由董事会礼聘外部或外部的操持公司停止，前者CEO由董事会录用，后者则相对自力。在澳大利亚、新加坡和中国香港，REITs必须礼聘自力的外部资产操持公司停止操持。新加坡对操持公司或操持职员的根底请求是，应具备相称的地产投资操持履历。首要条件是：（1）操持公司有5 年以上地产基金操持履历；（2）在托管人赞成的条件下录用有5年以上地产投资或地产投资征询履历的参谋；（3）雇佣有5 年以上地产投资或地产投资征询履历的职员。中国香港证监会的请求比新加坡要严酷一些，今朝只接管获派司的操持公司，还请求操持公司具备两名最少具备5 年的投资操持及/或物业投资组合操持方面可追溯记录（可斟酌私募基金履历）的担当职员，且此中1人必须全职监视操持公司的资产和物业停业；本身实施物业操持职责的REITs还必须具备特地担当物业操持本能机能的首要职员，该首要职员必须持有操持房地产名方针专业资历，同时最少具备5 年地产物业操持履历。
最初，为确保操持公司具备充足的本钱和专业常识以知足羁系机构和证券生意所的相干请求，操持公司还需礼聘拜托上市人及财务参谋和管帐师事件所等专业中介机构。这些中介办事机构也须要具备充足的专业能力和从业履历。
三、我国安康生长REITs所面对的坚苦
（一）相干法例律例空缺，推出REITs面对法例妨碍
REITs的生长须要完美的法例系统供给规范和保障，而我国REITs相干的法例律例仍是一片空缺， REITs的推出尚存在法例妨碍。比方，我国今朝还未出台财产投资基金法，只能经由进程私募基金情势设立。别的，我国REITs在证券法、公司法和税法、管帐律例中尚错误REITs的相干内容，构成了法例瓶颈。比方，国际上遍及赐与REITs的税收优惠，但我国在相信法例系统中并不相配套的税法和管帐轨制律例，是以，REITs设立后将面对两重征收所得税和停业税题目，难以表现REITs产物的上风。同时，因为我国房地产市场履历比来几年来的价钱暴跌，包含的危险也很大，若马虎大范围推出REITs产物，很能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许会在证券市场投契协力感化下使房地产市场危险进一步会聚，并分手到证券市场，构成证券市场新的严峻危险点，侵害泛博投资者好处。
（二）合适投资请求的房地产资产本钱稀缺
与外洋不异，我国投资者也但愿分享房地产疾速增添的功效，投资须要很是兴旺。因为REITs产物的资金门坎低，收益可观不变，是以，若能在国际推出与外洋REITs不异的产物，必将遭到国际投资者的追捧。
惋惜的是，依托国际房地产行业难以推出与外洋不异的REITs基金产物。一方面，在我国房地产市场供给布局中，具备自力产权的室第居于主导位置，而合适REITs首要投资范围的成熟贸易地产和出租型公寓则很是稀缺，REITs推出后很能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许面对缺少合适投资东西的坚苦。2000年以来，我国每年完工的商品房面积80%是室第，此中适于出租的大户型公寓又很少；而贸易地产固然在近两年起头慢慢鼓起，但空置率很高，缺少成熟的名目。别的一方面，因为国际各都会房钱收益率遍及不高，即便能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许找到合适的投资东西，也难以保障收益率对投资者具备充足接收力。
（三）缺少专业操持机构和从业职员
今朝，我国尚缺少房地产基金胜利运作所必需的大批专业操持机构和从业职员。我国国际的房地产名目遍及存在缺少专业操持机构的题目，投资和物业出租经营等方面的操持能力较差；同时，我国现有房地产相信从业职员中真正熟习金融市场运作和房地产投资及运作的专业人材并未几，难以承当生长REITs大任，这是因为我国现有房地产相信首要向房地产开辟企业供给拜托存款，而外洋成熟REITs则首要停止股权投资，两者差别甚远。
四、政策倡议
（一）增强环境扶植，为推出REITs供给条件
要完美REITs的法例系统，必须将法例拟定任务细化、完整化。起首，应进一步完美《公司法》或拟定特地针对投资基金生长的《投资公司法》、《投资参谋法》，并拟定房地产投资相信基金的专项操持律例，提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等羁系请求，夸大各到场方的资历和义务，使我国的房地产投资相信基金起头就以较规范的情势生长。其次，还该当对《税法》停止订正，赐与REITs税收优惠，以处置两重征收所得税和停业税的题目，为其生长缔造杰出的税收环境。最初，该当加速证券市场立法扶植，在刊行考核和上市羁系等方面，对REITs资产请求、布局设想、到场方的职责等停止专项羁系，为REITs供给一个杰出有序的市场环境。
该当增强REITs相干机构的培养，出格是操持公司和估值机构。增强从业职员的培养任务，进步房地产相信业的常识水安然平静能力，为REITs的推出筹办既懂房地产专业常识、又掌握投资银行停业和相干法例律例的复合型人材。
（二）可在具备条件的处所先行试点
能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许斟酌在具备条件的处所先行试点，同时在试点进程中不时订正完美相干法例律例，并增强证券市场扶植和进步羁系程度，待条件成熟并堆集一些履历后再正式推出。同时，因为我国缺少胜利操纵履历，试点的 REITs范围不宜太大，刻日也不宜太长，应以10―15年的中期为好，基金范例也应以权力型为主。在资金筹集上，REITs应以私募为主，且资金来历应首要来自保险基金、养老基金等机构投资者。
注：
①须要指出的是，典质存款型REITs只向成熟物业供给典质存款，获得相干手续费及存款利差。
参考文献：
[1]毛志荣.房地产投资相信基金研讨[R].深圳证券生意所综合研讨所研讨报告，2004-1-16.
[2]吴婵君，虞晓芬.美国房地产投资相信基金的运作履历及其鉴戒意思[J].济南金融，2003，（7）.
[3]张丽亚.美国房地产投资相信基金的生长及其鉴戒[J].新疆金融.
[4]周婷.新加坡房地产投资相信基金生长情势的履历鉴戒[J].时代经贸，2007，（3）.
[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0072-03
1房地产投资相信基金简介
房地产投资相信基金（REIT）的布局在天下各地被遍及接纳，大大都国度接纳的房地产投资相信基金布局近似于以后的美国情势。美国REIT情势已履历了50多年的生长。其雏形能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许追溯至1880年的马萨诸塞贸易相信，由1960年美国国会颁发的房地产投资相信法案正式建立。
房地产投资相信基金最初的设想是为了使中小投资者也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许到场到贸易房地产投资中来，固然投资者只能间接的到场，但这一样不失为一种在不气力停止间接股权投资的环境下获得房地产投资收益的优选体例。REITs能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许针对差别投资者的须要，根据物业范例和区位在投资组合中供给特征化的投资计谋。公然上市的房地产投资相信基金在有构造的生意所生意，成为一种具备较好勾当性的投资体例。投资的东西多元化，运作的情势专业化，都使REIT成为对小我投资者极有接收力的投资组合体例。
我国房地产投资相信基金固然还不落地，但近似的官方房地产私募基金一向活泼在贸易地产投资范畴中，若何加倍有用率的操持基金的经营，进而加倍进步基金的报答率，一向是各个基金经营的短板地点。本文经由进程对美国REITs的经营操持情势的切磋，总结其胜利履历，为中国的房地产基金胜利运作供给鉴戒。即专一于特定的房地产范例（或是专一于特定地域）；具备大型、垂直整合的操纵平台；操纵中高等程度的财务杠杆；具备多元化的资金来历（债务和股本，大众和私家）。
2REIT操持计谋
2.1REIT操持的演化
古代美国房地产投资相信基金轨制是从股权融资的行业搅扰题目起头的，即处置在恰那时候获得本钱停止公司重组的题目。
20世纪90年月经由进程转变成REIT上市停止本钱重组的私家房地产公司，很快就熟习到了在公然证券市场上市，象征着包罗公司投融资、经营和其余操持决议打算及操持相干题目如董事会布局等统统方面，都会遭到来自投资者和阐发师加倍周密的监察。跟着房地产投资相信基金行业的生长和成熟，房地产投资相信业总结出想要胜利经营REIT的关头便是操持。明天大大都公然上市的REIT都是具备高品德操持、大型静态化的，具备创业性子的，完整整合经营的公司，他们既有上市公司经营操持履历又有房地产投资专业常识。
房地产投资相信基金在20世纪80年月本色上主动而缺少垂直一体化的投资东西，具备多元化的房地产投资组合首要由不变焦点或类焦点的房地产构成。最初，房地产投资相信基金是面向散户投资者，使他们能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程具备勾当性，并公然生意的证券投资于多元高品德的房地产投资组合。大批创业型私家房地产公司和良多具备成熟的开辟履历的公司纷纭停止IPO，同时房地产投资相信基金立法也发生了首要变革，都促使REIT行业获得了疾速的生长，进一步鞭策REIT演化成为近似其余公然上市公司那样更高效、更灵勾当态操纵的公司。
跟着房地产投资相信基金行业的生长和成熟，房地产投资相信业总结出想要胜利经营REIT的关头便是操持。明天大大都公然上市的REIT都是具备高品德操持、大型静态化的，具备创业性子的，完整整合经营的公司，他们既有上市公司经营操持履历又有房地产投资专业常识。现今美国的大局部REITs在外部操持上都具备以下几类配合特色：专一于特定的房地产范例（或是专一于特定地域）；具备大型、垂直整合的操纵平台；操纵中高等程度的财务杠杆；具备多元化的资金来历（债务和股本，大众和私家）[1]。
2.2REIT操持情势
2.2.1外部与外部操持
1986年的税收鼎新法案之前，REIT都被请求接管外部操持，是以是一个主动的投资东西。外部操持须要构成了一个严峻的好处抵触，因为REIT倡议人凡是具备操持公司而本身并不具备多大的房地产投资相信基金。基金司理有动力去不时增添房地产投资相信基金操持下的资产，由此进步全数的操持用度，而不是去尽力操持REIT以完成股东代价最大化。1986年的法案允许REIT停止外部自立操持，为更好的完成股东的好处而操持供给了能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许，并鼓动勉励了房地产投资相信基金司理进步经营决议打算效力。
新操持情势下的REIT并不只仅范围于简略地获得并保有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许发生支出的现存房地产，而是更进一步向“下流”分手，比方出产关头中新修建的扶植与生长，甚至是为将来施工扶植收买地盘。有些公司还向“下流”扩展，进入出产和托付关头，包罗物业操持、租赁和其余相干办事。垂直整合一个首要的长处是，它使房地产投资相信基金在股票市场和房地产市场相对估值变革区间内，具备了更好的矫捷性来顺应保存，甚至赢利[2]。比方，垂直集成允许REIT在所持有的资产净值逾越股票市场估值时，经由进程出卖房地产完成赢利，同时经由进程延续节制所售出的房产的经营操持，完成不变的经营范围和地舆空间范围。大大都古代REIT都在某种程度上完成了垂直整合，这已成为古代REIT操持计谋的一个标记。
2.2.2投资专业化
20世纪90年月的新型REIT操持计谋中与老REIT极其差别的一点便是走向专业化，即聚焦在某范例的房地产上，或是两类慎密相干的范例，如财产地产和办公地产。良多胜利的房地产投资相信基金也同时专一于特定地域。在曩昔，所谓的“旧”的房地产投资相信基金，凡是由多样化的地产范例构成，基于传统的行业法例，房地产投资相信基金投资人希冀一个多样化的投资组合。也便是说，经由进程采办一个单一的房地产投资相信基金股票，投资者能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程多样化的产物范例和潜伏的多样的地舆地域获得立即的危险削减。在1990年，有略多于25%的REIT被归类为多元化的，界说为大比例持有多种范例的差别地产。下表详细申明了根据NAREIT的分类，在自1994年起头，多元化持有地产的房地产投资相信基金的数目是持有聚焦范例地产REIT数方针3倍。1994年，216只REIT股票中有48支被列为资产多样化的。这个数字在逐期削减，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本REIT总和，甚最少于市值加权的底子。
在现实上，房地产投资相信基金不须要多元化，因为投资者能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程收买小我REIT股分或投资REIT公用的配合基金来建立他们本身的多元化投资组合。20世纪90年月夺方针机构投资者更偏向于本身来作出多样化投资决议打算。机构投资者不但愿房地产投资相信基金司理关怀操持危险的资产组合本身，而是经由进程他们出格善于的勾当专一于股东代价最大化。
专业化的增强也与转向自我决议打算，外部操持布局有慎密亲密的接洽。一旦房地产投资相信基金变为操持上加倍主动的实体，很较着聚焦在特定范例的房地产上时，专业的操持常识凡是能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许更有用率。斟酌到别离空间市场根底面、租赁和租户干系和开辟和再开辟勾当在财产范例上的纤细差别，在最善于的范畴完成专业化能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许获得股票代价的最大化。更首要的是，股票市场能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许加倍轻易的懂得和阐发专一于规范空间细分市场内里某类资产的房地产投资相信基金。专业化或聚焦能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许降落房地产投资相信基金的本钱本钱，增添股票价钱和削减被收买的能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许性。
在20世纪80年月后期，以医疗类REITs为先驱，房地产投资相信基金在20世纪90年月常常专一于特定的地产范例，甚至亚型（如购物中间四周的批发中间、自力的净租赁批发业，高端奢华公寓）。更小、更怪异的细分市场也生长迅猛，包罗自建仓储、预制衡宇、高尔夫球场等，固然除自建仓储，其余这些亚型一向范围于很少量的房地产投资相信基金。
聚焦在专业化的地产范例上是总的趋向，但现实上也有破例，仍有胜利的房地产投资相信基金，在产权多元化情势下事迹凸起，固然这些投资也有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许存在其余维度上聚焦理念的操纵。
2.2.3扩展REIT范围
一向以来对REIT的范围巨细，即物业占空中积或股票的市值是不是首要这个题目，人们一向存在争辩。毫无疑难，房地产投资相信基金更偏向于扩展资金范围。在20世纪90年月REIT繁华之前，市场上充溢着小市值股票，小机构统统权，在1990年之前市场上的均匀市值只要不到1亿美圆，REIT只是中小市值的股票，那时的机构投资者很很少。到1997年年末，均匀市值增添到7.25亿美圆，到2008年第一季度为之到达了26亿美圆。良多房地产投资相信基金慢慢撤退小型股范畴成中型甚至大市值股票。以下图所示，市值的增添局部来自于经由进程并购不时生长的经济增添，并且还因为REIT市场在20世纪90年中期的履历峰值进入繁华后致使大都较大的房地产投资相信基金停止了大批的整合。自1996年以来房地产投资相信基金的数目有降落的趋向，但REIT股票市场的市值大幅增添，直到2007年的信贷收缩引发了低迷。
“越大越好”假说源于人们相信REIT能发生多大的开消和本钱本钱就有多大的范围经济[3]。大型房地产投资相信基金将会获得更大的报答（经由进程某种组合的收买或归并其余房地产投资相信基金，在私家房地产市场购入地产，或本身开辟新地产），直到耗尽范围经济。公司应尽力扩展以使房地产投资相信基金无机缘完成净现值为正，即便在投资私家房地产时不完成正净现值，仅仅经由进程扩展范围也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许使均匀总本钱降落。这对小我投资者和对REITs行业感乐趣的投资者，都具备首要的计谋意思。
固然，市场上也确切有相称数方针小型房地产投资相信基金，与大型房地产相信基金共存。现实上，在2008年3月，NAREIT权力型REIT指数188支REIT有48只市值低于10亿美圆。别的，市值中位数为13亿美圆，较着小于均匀数26亿美圆；良多REIT依然是小盘股。较小的房地产投资相信基金，出格是那些专一某一特定地域的加倍领会他们所处的市场，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许更敏捷接纳步履，操纵代价缔造的机缘，并是以能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许生长得更快。这一假说的撑持者以为能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许存在与首要牢固支出有关的范围经济，但跟着操持不时扩展，到场更多的市场的也与范围不经济发生很大的相干性[4]。也有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许，范围经济带来的好处随各房地产投资相信基金聚焦的详细局部和贸易情势的差别而差别。即范围不经济的发生或早或晚，这与他们停止的房地产投资各自差别的特色有接洽干系（如房地产范例，本地与国际焦点，以本地和天下与跨国租户为底子等），出格是若是经济增添同时逾越了差别地域时。
3综述
在经营范围上，REIT应当主动向上下流拓展，进入出产和托付关头，包罗物业操持、租赁和其余相干办事。在操纵上完成专业化，聚焦于范例房地产上，或是两类慎密相干的范例房地产上，同时专一于特定地域。在经营范围上，力图完成范围经济来获得更大的报答，和无机缘完成正的净现值。
参考文献：
[1]Capozza，D.（2005），New Rules for Real Estate Investors，Presidential address at the American Real Estate and Urban Economics Association（AREUEA）annual meeting.
所谓房地产相信也便是房地产开辟商借助市场中较权势巨子的相信义务公司的理财履历和资金操纵的履历而拟定迷信公道的相信打算，而后经由进程该打算聚集统统操持名方针相信资金，终究构成一个范围较大的资金组合，并将其间接操纵在房地产开辟名目傍边，最大限定为拜托人获得经济收益。
一、相信的概述
1、相信的寄义
所谓相信也便是小我或企业为了到达某一方针，将本身具备的财产交给值得本身相信的人或公司停止操纵与操持，此时受托人的首要任务也便是最大限定地为拜托人获得更多经济好处。相信的寄义有广义与广义之分，从广义的角度讲，相信也便是某一方受权给别的一方，此时别的一方则须要根据其方针停止操纵与操持，从而获得必然经济好处的经济停业；而广义的相信也便是相信停业，是具备财产的企业或小我为了到达某一方针将财产托付给别的一人或企业，而后让其对这些财产停止操持与操纵。
2、相信的发生及生长
相信的发生是建立在财产公有制的底子之上的，根据史料记录，早在公元前2548年，古埃及就有经由进程遗言遗赠小财产的勾当。自罗马国王奥古特士初创的“操纵相信操持财产”的法例后，相信看法才真正建立，比方在“罗马法典”中就有“相信遗赠”的条目。随后，相信跟着商品经济的生长而得以敏捷生长。现阶段，相信行业在我国的生长并不明显，相信停业也只是被范围与金融资产相信停业傍边。但在我国以后，房地产不只正在成为新的花费热点，并且也正在成为一个投资热点或投资东西，出格面对正在到来的“常识经济”时代，通俗性的操持和经营已不能知足房地产经济本钱公道操纵和增值保值的请求，“专家型”或“智能型”的房地产相信停业便显得日趋须要。
银监会承认了房地产相信的主动感化，并成心增进房地产相信的生长，相比明白地流露出对房地产相信产物的撑持，这出格是体此刻房地产相信产物范围上的变革。有关房地产相信200份的限定是业内助士遍及会商的内容，通俗以为这在必然程度下限定了相信产物发放的范围，使得操纵资金的范围上风停止组合投资不具备经济性，可是此次收罗定见稿起头有条件地铺开了200份的限定。“公司提足各项筹办金后，净资产不低于公民币5亿元”的相信公司，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许创办不受相信条约份数限定的房地产相信停业，房地产相信对地产名方针感化正在缩小，单就这一条来讲，相信范围的缩小正在为相信基金的构成开启一扇大门，为房产相信供给了广漠的生久远景。
二、房产相信的长处和干系的建立
1、房地产相信的长处
房地产相信在社会生长中具备以下几个方面的长处：起首，房地产相信具备配合奇迹的不变性，咱们将持有财产的小我或企业当作拜托人，相信的人或公司作为受托人，此时拜托人会将本身的财产间接转交给受托人，由受托人代为操持，别的，受托人必须是值得相信的小我或构造，如许才有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许防止各种危险，并且能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为拜托人获得更多经济好处。其次，房地产相信能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许使拜托人在较小危险的环境下获得更多经济好处，拜托方将本身的财产拜托给受托人以后，就犹如将本金存入银行，拜托人在合约时代延续获得好处，比及合约竣事以后，拜托方依然能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许获得房地产，保障了拜托人的资金宁静。再次，拜托人将资金拜托给受托人保存时开能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许随时获得资金，别的也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将一局部的资金作为包管，这充实申明了相信的资金具备较大的勾当性，给拜托人带来极大的方便。第四，拜托人将财产转交给受托人以后并不须要对其加以干与，只须要坐享红利便可，这也与第二点宁静性近似。
2、房地产相信干系的建立
从以后我国生长近况来看，很少有房地产企业将产权转移给相信义务公司，更多的是对企业财产停止相信操持。在停止相信操持的进程中，起首咱们须要拟定一份迷信公道的相信操持条约，而后根据这一条约建立退关干系。通俗来讲，相信操持条约拟定的首要内容应具备以下几个方面：1）对托管房地产的统统对外事件，由受托人出头具名，并以受托人的名义代拜托人操持。2）由受托人全权与承租人商订，出租若有欠租、侵害或其余违约等，相信人不担负任。受托人对托管的房地产，有代拜托人补缀的权力；托管房地产应缴付的各种税金、保险费、水电费和其余因经租操持而发生的各项用度，由受托人代为付出；手续费数额及付出体例；拜托刻日等。3）托管房地产的出租，相信人应遵照拜托人商定的房钱数目操持，并与承租人订立“租赁条约”，按期收取房钱，再按期转交或汇交给拜托人或受害人（扣支应收的手续费）。
三、房产相信投资和存在的题目
1、在市场经济系统体例下，一项新的房产相信产物在拜托人与受托人的配合尽力下能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许获得更多经济效益，并且还能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许对房地产停止投资。可是咱们须要清楚的晓得，在房地产相信进程中，拜托人具备的名目本身就存在必然的危险，这就须要受托人对名目停止现则，领会其生久远景与存在的题目之间的比例，明白当接管这一拜托以后应当若何躲避这一危险。恰是因为我国房地产相信停业遭到各种身分的限定，致使其生长不够明显，还不够完美。
2、建立相顺应的政策和法制环境。加速我国相干政策和法例律例拟定的进度，为房地产投资相信的生长建立完美的政策和法制环境。这方面，海内的立法和现实能给我国良多的鉴戒，当局能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许鉴戒美日等发财国度的做法，根据房地产投资相信的特色拟定出响应的法例、税务、财务和证券生意等相干法例律例，保障和坚持全数市场的公允、公道、 公然和通明，来鞭策房地产投资相信业安康、感性地生长。一方面，要防止它与银行等房地产机构的过分协作；别的一方面要鼓动勉励其资金操纵，实施专业化投资组合，并掩护投资者的好处。
3、投资者对房地产相信危险熟习缺少，危险熟悉软弱。一旦发生危险，投资者则能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许吃亏严峻。
四、竣事语
在古代化市场经济中，不论是房地产开辟商、投资者，亦或是相信机构，都须要对房地产投资相信产物加以熟习，只要明白产物的特色和存在的危险，能力够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在任务中接纳有用的体例对其停止操持。若是不做到这一点，即便危险再小的名目，若是心态上存在差别，也会致使其呈现吃亏，也在很大程度上妨碍了相信行业的安康生长，由此看来，在现实任务中必须请求房地产开辟商、投资者、相信机构得当调剂心态，客观熟习房地产投资相信产物，在任务中具备提防熟悉，从而获得更多的经济效益。
参考文献
二、REITs生长的国际履历
1、严酷的法例规范与羁系
如美国划定，房地产投资相信须有股东人数与持股分额方面的限定，以防止股分过于调集；每年90％以上的收益要分派给股东；其筹集资金的大局部须投向房地产方面的停业，75％以上的资产由房地产、典质单据、现金和当局债券构成；同时最少有75％的毛支出来自房钱、典质支出和房地产发卖所得。
2、不时停止鼎新立异
跟着市场环境的变革，REITs也处于不时的生长变革中。如统统权情势的鼎新，从权力型生长到典质型、夹杂型，专业化程度在不时进步，同时也进步了操持效力和营运能力。就税收方面的法例而言，76、86、93、97、99、01年美国一向在有关的税法上调剂。每次税法的变革都为美国的房地产投资相信资金从立异上开辟了新的路子。
3、专业职员的到场
投资东西挑选不妥、投资机缘掌握不好或是操持不善等缘由，都有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许构成衡宇出租率的降落、营运本钱的增添或存款了偿的拖欠，进而影响到房地产投资相信的营运事迹与市场代价。为此房地产投资相信常礼聘专业参谋公司和司理职员来担当公司的平常事件与投资运作，并实施多样化投资计谋，挑选差别地域和差别范例的房地产名目及停业。经由进程调集专业操持和多元组合投资，有用降落投资危险，获得较高投资报答。
4、机构投资者的遍及到场
1981年美国机构投资者持有的份额是10%，到1999年回升到39%，标明机构投资者愈来愈存眷REITs。机构的遍及到场可增进REITS股票价钱的构成，进步公司的社会着名度和投资者承认的程度，同时也能响应进步其绩效。
三、对我国生长REITs的倡议
第一，增强法例律例扶植。从性子上讲，真实的REITs属于投资于房地产的财产投资基金。明显，我国有须要尽快出台《财产投资基金法》，不然就难以设立真正意思上的REITs。就设立典质型REITs而言，我国在操纵相信投资公司停止住房典质存款证券化进程中，当局需点窜《公司法》、《证券法》、《企业债券操持条例》等法例律例，或颁发资产证券化的特地律例，不然典质存款证券化相干律例的缺失将是设立典质型REITs的首要妨碍。别的，设立REITs的相干上市律例和税收优惠体例的缺少也将会限定REITs在我国的生长。
第二，主动培养机构投资者。在美国房地产投资相信基金的资金来历中很大一局部是机构投资者的资金，像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大并且信息通达，投资手艺高，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为房地产投资相信基金供给不变的资金。可我国今朝还不真正意思上的机构投资者，这对权力型无限期、自我偿付式REITs的生长很是倒霉，以是加速培养机构投资者势在必行。
房地产投资相信基金将房地产的危险从企业信誉危险平分手出来，将危险调集起来供给给须要这些危险裸露的投资者们，是以进步了金融产物的绩效、降落了金融产物的本钱。
REITs今朝还不被引入中国境内。比来几年来国际呈现的房地产资金调集相信打算在法例布局上与REITs有近似的处所，但本色上，国际的房地产资金调集相信打算属于私募基金的性子（200份的限定），且所投资的标的方针大多是正在开辟的房地产名目（以存款体例或股本投资体例停止），而REITs则是向社会公家刊行的一种投资产物，其投资标的方针通俗仅限于能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许发生房钱支出的物业。
跟着2005年6月香港证券及期货事件操持委员会（“香港证监会”）订正Code On Real Estate Investment Trusts，允许在香港上市的REITs投资于香港以外的国度和地域的物业，境内已有多家房地产公司表现出在香港刊行REITs的乐趣，听说最少有3家公司已正式递交请求。
对中国境内的企业来讲，别的一个能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许斟酌的市场是新加坡。相对香港市场，新加坡对REITs这类投资产物具备更成熟的履历：停止今朝，香港不一家REITs推出（领汇基金的上市因为一场诉讼已大大押后），而新加坡已有5支REITs上市，市值达50亿美圆（停止2005年4月份的数据）。新加坡市场也是亚洲第一个允许逾越法域持有物业的REITs市场。李嘉诚旗下的长江实业倡议的“置富财产相信基金”（Fortune Real Estate Investment Trusts）便是在新加坡上市的相信基金，但所具备的物业全数在香港。
基于上述市场环境的变革和须要，本文将对境内房地产企业在境外刊行REITs触及的相干法例题目停止阐发。
REITs的法例布局
起首，REITs并非一个法例上的实体,而是一个由多方主体协同构成的一个“支配”或“打算”（scheme）。以长江实业（团体）无限公司倡议，在新加坡生意所上市的置富财产相信基金为例，其各方当事人包罗：
相信单元持有人（Unit Holders）：泛博投资者；
托管人（Trustee）：通俗为银行或银行从属的相信公司，代表全数相信单元持有人持有相信资产。在置富相信中，受托报酬自力于长江实业团体的Bermuda Trust (Singapore) Limited；
基金司理（Management Company）：担当相信资产的投资、经营。在置富相信中，基金司理为ARA Asset Management (Singapore) Limited, 一家长江实业具备30%权力的公司；
物业操持公司（Property Manager）:担当相信房地产的掩护、操持，在置富相信中，物业操持公司为Goodwill-Fortune Property Services Limited，是长江实业团体内的一家公司。
REITs可间接持有物业，亦可透过出格方针公司（SPV）持有物业。两种体例的REIT布局图如图1、图2所示：
从图1能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看出，间接持有物业的REITs与透过SPV持有物业的REITs之间的根底布局并无差别，只是托管人所间接持有的相信资产从物业变成了SPV的股权。SPV除具备物业外，不可有其余停业。
REITs布局中各方当事人根底的法例干系是：
（1） 投资者（相信单元持有人）将资金相信给托管人，由托管人代全数投资者持有相信资金，托管人向投资者发放相信受害凭据。在收买物业后，则由托管人代为持有物业。投资者作为相信支配的受害人，获得相信资产（物业）出租收益，并享有相信财产的全数好处。
（2） 相信资金的投资、相信资产的经营、操持由基金司理担当。基金司理则获得操持费。
（3） REITs所持有的物业的掩护、颐养、大众卫生、保安等办事，由物业操持公司供给。
在全数布局中，托管人一向起着焦点感化，它代表全数投资者持有相信资产（起头是现金，跟着物业的收买，转换为物业），礼聘基金司理、物业操持公司。在REITs欠债经营的环境下，相干存款文件的签定、存款手续的操持亦由托管人代为操持。但须要申明的是，作为相信资产的托管人，其所持有的统统相信资产、欠债等均自力于其本身的资产、欠债。若是一个托管人同时担当多个REITs的操持，各REITs之间也要是相互自力的，这是相信支配的题中应有之义。
正因为如斯，托管人的公信力显得出格首要。香港Code On Real Estate Investment Trusts中请求托管人必须是根据香港银行业条例（Banking Ordinance）第16节获得停业允许的银行或此类银行从属的相信公司，在香港地域以外的银行和相信机构担当托管人的环境下，则请求获得香港证券及期货事件操持委员会的承认。托管人必须自力于基金司理和REITs的倡议人。但基金司理和托管人同属一个团体的子公司也并非完整不可接管，只要合适一些自力性的条件：诸如相互之间不投资干系，相互之间不配合的董事等。
相对对托管人的公信请求，REITs对基金司理的请求是履历和能力，因为投资者的投资报答率凹凸首要取决于基金司理的投资判定和操持能力。基金司理对投资者负有受信义务(fiduciary duty),是以,基金司理地点法域对基金司理的羁系的有用性相称关头。除香港本地的基金司理外，今朝香港证监会仅接管澳大利亚、德国、爱尔兰、卢森堡、英国等五国对应羁系机构羁系的基金司理作为在香港上市的REITs的基金司理。
境内房地产企业境外刊行REITs的根底法式
境内房地产企业在境外刊行REITs,第一步是要肯定合适的物业：即已完工并已起头发生租赁支出的物业。尚在开辟进程中的物业，不能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许成为REITs的收买东西。通俗来讲，适于REITs收买的物业包罗写字楼、Shopping Mall,泊车场等相对调集、便于操持，能发生不变房钱支出的物业。在法例权属方面，应当明白、清楚，不存在争议或典质、优先权等他项权力。
大多生长商因为遭到较大的资金压力，在开辟进程中，常常经由进程预售完成资金周转。是以，常常在开辟完成时，物业也已出卖得差未几了。如许的生长商并不具备刊行REITs的条件。而只要那些具备大批可出租(或已出租) 物业的公司本领有刊行REITs的最根底条件。
合适上述条件的公司，在正式礼聘相干承销商、境外状师前，倡议起首礼聘中国状师对其所具备的物业的权属状态、已出租物业的租赁条约等法例题目停止失职查询拜访和规范化。在此进程中，熟知REITs布局设想的状师也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为其供给对REITs的根底信息。
做好上述筹办任务后，倡议人（即物业的现行业主）应当礼聘相干中介机构，起头境外筹办任务，包罗物色基金司理、基金受托人等。倡议人常常能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许成为基金司理的股东之一，分享基金操持的收益。
为刊行REITs,须要礼聘的中介机构通俗包罗：承销商、境内外状师、管帐师、物业估值师，而承销商常常是统统中介机构的调和人。
表1大抵描写了REITs倡议及上市所触及的任务和时候支配。
REITs收买物业的法例布局设想
在设想REITs布局时，一个很是辣手的题目是REITs应若何持有中国境内物业。
若是倡议人将物业间接出卖给REITs（或REITs在境外设立的SPV）,将面对一系列税费:契税、停业税、都会掩护扶植税、教导附加费、地盘增值税、印花税、生意手续费等,本钱相称高。
相比经济的体例是将今朝持有物业的中国公司停止得当剥离后,使该公司仅具备拟置入REITs的物业,而后由REITs收买该公司的股权，终究构成的布局是REITs经由进程SPV持有物业。经由进程如许的布局，就防止了物业产权的变革，也就不会收回产权变革进程中的流转税费。
可是，这类布局也不是完整抱负的，因为在REITs收买中国境内的SPV股权后,该SPV即成为一家外资企业, REITs的投资者所能获得的投资收益最多不逾越SPV向REITs分派的利润,而SPV所能向股东分派的利润必须是根据企业管帐准绳颠末审计后的可分派利润在提取了储蓄基金、职工嘉奖基金和福利基金（外资企业可不提取企业生长基金）后的残剩局部。在计较SPV的利润时，又必须提取衡宇折旧。如许，房钱支出的很大局部将积淀在SPV内，而不能分到投资者的手中。这将大大降落REITs对投资者的接收力。
在详细实施中，可根据详细环境，对两种打算的利害停止衡量，最初肯定可接管的打算。
表1.REITs倡议及上市所触及的大抵任务和时候支配
1．对物业的失职查询拜访及法例文件的筹办（第1～6周），此中包罗：
搜集物业相干文件、资料
搜集物业租赁的全数信息，停止汇总
法例失职查询拜访
物业评价
肯定物业让渡价钱及条件
肯定REITs持有物业的体例（间接持有或经由进程SPV持有），并草拟物业让渡、SPV组建或重组的相干法例文件。
2．草拟、会商召募申明书（Prospectus）（第6～8周）
3．草拟REITs相干文件(第1～6周),包罗:
草拟、会商相信左券（Trust Deed）
录用基金司理的关头职员、董事
草拟、肯定物业操持条约
4．财务任务（第1～8周），包罗:
筹办备考财务报告;
筹办财务展望;
管帐师审计或考核;
5．债务融资(第4～13周)
根据REITs守则, REITs可欠债至最高45%.
6．与首要投资者（cornerstone investors）相同(第6～12周),包罗
筹办信息备忘录、失密和谈等
与首要投资者协商
7．事后推介（第6～12周）
8．向证监会/生意所提交设立REITs及上市请求，并获得核准（第6～12周）
9．刊行REIT单元（第10～16周），首要包罗：
路演
签定承销和谈；
作者简介：马亚明，男，1973年10月诞生，经济学博士，天津财经大学金融系副传授，曾持久任职于国际着名的保险公司和相信公司，首要研讨标的方针：国际投资、金融工程、相信现实与实务。
财产投资基金是一个与证券投资基金相对应的观点，是以个体财产为投资东西，以寻求持久收益为方针，属生长及收益型投资基金。在东方国度，“财产投资基金”相称于“有构造的私家股本市场”（Organizedprivateequitymarket），它与“天使本钱”（Angelcapital）和“非正式私家股本市场”（Informalprivateequitymarket）相对应。国际还不出台相干的财产投资基金的法例律例，是以，国际还不呈现严酷意思上的财产基金。但作为对财产基金的试点，今朝国务院已核准设立渤海财产基金，该基金范围估计在200亿元，并且总理在唆使中明白唆使：“在试点中完美财产基金的轨制扶植”，这标记着财产基金在我国行将迎来杰出的生长机缘。相信回归主业后，成了我国金融市场上一道亮丽的风光线，自2002年7月18日至今，天下共刊行了上千只相信产物，在底子举措方法扶植、房地产开辟、信贷资产证券化等范畴阐扬了首要的感化，财产基金停业作为相信公司的本源停业，理所固然应当鼎力拓展。
一、相信公司拓展财产基金停业的须要性
（一）财产基金是最典范的相信停业
《相信投资公司操持体例》划定：相信投资公司能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许间接倡议、设立、操持各种投资基金。现实上，投资基金是名副实在的相信停业，也是最高等、最典范、最具远景的相信停业。财产基金作为投资基金的一种情势，固然也是相信公司的最典范的停业之一。与银行、保险公司、证券公司相比，相信公司的最大错误谬误在于不专属性的停业范畴，这也是相信不获得财产化生长而真正成为四大金融支柱之一的首要缘由。但因为相信公司既有融资功效，又有范围广漠的投资功效（既能投本钱钱市场，又能投资货泉市场，还能投资实业市场），今朝是唯一能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许综合操纵金融市场、连通财产与金融市场的金融机构，是以，设立和运作财产基金完整有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许成为相信公司的专属停业。
（二）有益于相信公司培养焦点红利情势
今朝，各相信投资公司都将资金相信停业作为其停业拓展的冲破口。但资金相信停业在政策上遭到诸多的束缚，如5万元和200份条约的限定，从以后的政策环境来看，相信公司很难将资金相信停业做大。是以，资金相信停业不能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许成为相信公司的焦点红利手腕。何况，相信公司收取的操持费和佣金都很低，仅为1％摆布，要在资金相信市场赢利一亿，则资金相信的总范围最少要到达100亿，而这对现阶段以地域化计谋为主的相信公司来讲，仿佛有点可望而不可及。反观财产基金，可获得的利润空间则要大良多。根据外洋创业公司（财产投资基金）2.5%的操持费规范，财产投资基金只要做到10个亿的范围，就能够或许或许或许获得2500万元的利润，而这还不包罗公司自有资金投入财产基金后的股权变现收益。现实上，相信公司作为财产基金的倡议人，投入一局部资金，而后经由进程私募的体例召募必然范围的社会资金，组建差别投资方针的财产基金等，分类挑选行业好、市场远景好及运作规范的未上市企业停止股权投资，待被投入企业上市后观条件让渡投资股权或经由进程分成能使公司获得不变收益。
二、操纵相信平台生长财产基金的可行性
1、相信轨制供给了生长财产投资基金所必须的底子律例轨制支配
所谓投资基金，是指根据配合投资、同享收益、共担危险的根底准绳和股分无限公司的某些准绳，操纵古代相信干系的机制，以相信基金体例将各个投资者相互分手的资金调集起来以完成预期投资方针的投资构造轨制。
相信金融平台凭仗其遍及的相信融投资体例、财产挂号、停业断绝三大法例轨制划定，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许有用的化解财产基金存在的危险。相信公司作为停业性的相信机构，其存在的底子代价，在于能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将遍及的社会资金，经由进程特定的法则（相信轨制）和载体（详细相信停业形状）转化为社会生长和经济扶植所需的投本钱钱。并且，相信公司的轨制底子、运作体例、转化成果等，与其余金融机构相比，还具备其特色与上风：财产市场的间接投资停业，既合适相信行业的功效定位，又能表现出相信轨制上风，阐扬相信公司运作范畴遍及、手腕矫捷的停业特色。而其最好停业载体，恰是财产投资相信基金，财产投资相信基金以财产市场为投资方针，以本钱市场为根底，跟着财产投资相信基金的生长，以其为主业的相信公司所具备的金融功效将得以有用阐扬，在公民经济和金融市场中的怪异位置将获得充实表现。
2、相信公司为财产基金的资金召募供给了丰硕渠道
相信投资在古代经济糊口中是以矫捷、多样和顺应性强的融资能力著称的。根据《相信投资公司操持体例》第三章第二十一条，相信公司能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许请求受托经营资金相信停业；受托经营动产、不动产及其余财产的相信停业；受托经营国度有关律例允许措置的投资基金停业；经营企业资产的重组、购并及名目融资、公司理财、财务参谋等中介停业；财产的操持、操纵与惩罚等多种停业。相信停业的多样性和在公民经济各个范畴的渗入性，为相信公司供给了壮大的资金融通功效。相信公司丰硕的融资渠道为相信公司作为倡议人设立财产基金供给了筹集资金的方便。
3、相信公司的混业情势丰硕了财产投资基金的手腕
相信投资公司接管客户的拜托代为操持经济事件，是相信投资系统的一大功效。相信公司综合具备投资操持公司、银行和租赁公司等所具备的浩繁功效，相信公司所具备的多样的资产操持和措置等多种混业手腕为财产基金遍及的展开停业，停止多样的投资组合供给了能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许。
4、相信公司的构造机构设置为完成财产基金的功效供给了保障。
因为财产投资基金首要从现实业投资，收益首要来自于投资后的持久分成，相信公司既能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程刊行相信打算召募资金，又具备实业投资和本钱经营履历，作为财产基金倡议人和严峻决议打算承当者最为合适。
财产基金凡是触及基金公司、基金操持人、基金托管人等三个当事人，此中基金公司首要是在资金召募胜利后担当资金扩募和收益分派，和对基金操持人和托管人停止操持；基金操持人首要担当拟定投资打算并实施，并对所投资企业停止监视和到场操持；基金托管人担当保存所托管基金的全数资产，实施基金操持人收回的投资指令，监视基金操持人的投资运作等。而相信公司、相信司理和托管部则能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许完成上述三类脚色功效。相信公司所辖相信停业部首要担当相信设想与实施、召募资金、相信资金运作与操持；相信司理作为每一个相信名方针平常操持人从设想、刊行和跟踪操持担当不可推辞的义务；托管部担当相信资金和财产的托管。并且相信轨制下出格的帐户操持和引入银行作为资金托管报酬煤炭财产相信基金的宁静操纵奠基了底子。是以，相信公司的机构设置为完成财产基金的功效供给了能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许。
三、相信公司拓展财产基金的情势
在财产基金设想布局中，相信公司作为财产基金的倡议人，设立财产基金。相信公司相信停业总部经由进程设想并刊行调集资金相信打算召募资金，相信公司理财中间（或投资操持总部）承当财产基金操持人的求全谴责，首要担当拟定投资打算并实施，并对所投资企业停止监视和到场操持，贸易银行承当基金托管人职责，担当保存所托管基金的全数资产。
连系相信公司对资金的宁静性和红利性的请求，今朝相信公司能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在底子举措方法扶植、动力、房地产等几个行业测验考试运作财产投资基金。这几个行业也是回归主业后相信公司重点拓展的范畴（见表1）。上面以房地产和煤炭财产为例切磋相信公司拓展财产基金的情势。
表1：2005年相信资金投向散布表
相信资金投向产物数目投入相信资金（亿元）
底子举措方法96115.9
房地产113141.6
金融9851.9
工商企业7386.6
交通2138.6
教导206.5
动力1432.3
农林牧副55.7
医疗卫生52.0
环保32.0
其余106.8
算计458489.9
（一）房地产财产基金
1、资金的筹集。相信公司向投资者（即拜托人，包罗外洋投资者、机构投资者、社会公家和其余投资者）刊行不指定详细投资名方针房地产投资相信打算，拜托人托付货泉资金并获得相信受害权。在相信设按期内召募的统统相信资金由受托人调集操纵，用于房地产名目开辟或投资成熟的房地产名目。
2、资金的操纵。资金的操纵体例，应冲破今朝相信存款的情势，走股权投资的路子。这是相信公司提防危险的须要，纯真相信存款，相信公司对名目评价、操持、存款包管或质押都布满危险节制，而相信公司本身做名目或同有履历的房地产公司一起投资，反而轻易节制危险。（1）将相信资金以股权的情势投资于未上市的房地产公司；（2）与一些专业性房地产公司协作配合出资组建房地产名目公司，停止房地产名方针间接开辟；（3）投资于什物性的资产，一种是较成熟的房地产名目（比方：写字楼、文娱中间、购物中间等等），投资这类名目危险较小、经营支出也较不变。第二种是一些地域受经济阑珊影响平沽的房地产，采办这些房产以后，根据那时经济生长状态的须要，对这些房地产停止改建，使其具备更有代价的用处以获得必然的经营支出，比方可挑选一些平沽的房地产，并将其改建成购物中间、小型超市、堆栈等新情势租给牢固的承租人以获得经营支出。第三种是烂尾楼等房地产不良资产名目，操纵协作火伴的专业上风和相信公司本身的资金上风将不良资产变成杰出资产。
3、相信收益的完成。相信资金收益的完成首要有以下几种体例：一是将所持房地产公司股权出卖给第三方，使资金得以敏捷套现，用以返还相信本金和付出相信收益；二是在房地产名目完成后，用所获得的利润返还相信本金和付出相信收益；三是延续持有被投资企业的股权和所采办的房产，以分成支出和资产的经营支出（如房钱）作为相信收益的来历。
图1：房地产财产基金的操纵情势
（二）煤炭财产基金
相信公司作为煤炭财产基金的倡议人，认购一局部基金份额，其余基金份额由通俗投资者认购，此中通俗投资者为优先受害人，获得牢固收益，基金倡议报酬通俗受害人，获得股权分成。受托人（相信公司）将把煤炭财产相信基金的资金操纵于收买受托人承认的未上市煤炭财产公司的股权，获得控股位置，并经由进程其余融资体例，如银行存款、引进计谋投资者等来进步资金的操纵效力。投资进程中的闲散资金只能存于银行或用于采办国债、金融债券等有价证券。详细投资东西可由受托人按下述规范选定：（1）四证俱全：包罗探矿、采矿、出产、宁静允许证。（2）出产设想能力：出产设想潜力在30万吨/年以上，个体矿要到达120万吨。（3）产权要清楚：今朝为股分无限公司或改制后到达公司制请求。相信收益的首要来历以下：（1）所收买的煤炭财产公司的股权分成；（2）溢价出卖煤炭企业股权或将一系列煤炭企业绑缚上市，获得的收益；（3）煤矿所对应的采矿权的溢价让渡的收益；（4）经由进程组合投资，确保收益的不变型。煤炭财产相信基金投资于一系列知足受托人条件的煤炭企业，获得这些煤炭企业的控股权。
图2：煤炭财产基金的操纵情势
四、两种情势的相比及其须要申明的题目
因为《财产基金法》还不颁发，上文所述的两种财产基金还不是严酷意思上的财产基金，而是在今朝的政策环境下，相信公司操纵本身的轨制上风能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许拓展的一种准财产基金停业。现实上，它们是现有调集资金相信产物的一种冲破和立异，这首要表此刻以下几个方面：（1）融资型相信向投资型相信转变，由纯真存款相信向股权投资相信转变；（2）由肯定名目相信向非指定名目型相信转变；（3）引入贸易银行作为托管机构，完美了相信的操持机构，增强了危险操持；（4）投资者从社会公家转向机构投资者为主；（5）相信刻日由短时候转向中持久，相信范围扩展，可设为10亿元摆布；（6）相信收益从预期收益率的情势向收益率不牢固的情势转变；（7）相信公司由纯真的受托人向受托人和相信配合受害人转变。
上述两种准财产基金的配合点是都接纳的是股权投资和多名方针情势，这也是财产基金的根底特色。今朝绝大大都相信打算都是单一的相信打算针对单一的名目，没法经由进程组合投资的体例来有用分手投资的危险，这不合适“不要把统统的鸡蛋放在一个篮子里”的投资定律。今朝相信公司只能挑选低危险或几近无危险的名目停止投资，这在名方针挑选上就存在较大的难度，并且也不免会有一些名目运作不胜利。是以相信公司火急须要转变这类单一的相信打算仅针对单一的名方针状态，设想更矫捷的、更规范的金融产物，如财产基金。因为房地产行业与煤炭财产的行业差别，两种财产基金的设想情势也有必然的差别。因为动力的不可再生性和我国公民经济的延续增添及电力、冶金、建材对煤炭行业的拉动感化，煤炭行业将来几年将坚持杰出的生长态势，行业全数收益率将坚持在一个较不变程度，行业危险较小，是以，在煤炭财产基金的设想中，咱们引入优先受害权的观点，由基金倡议人（相信公司）承当首要危险，如许设想，一方面是因为相信公司有能力承当并不会太大的行业危险，别的一方面也有益于接收外部投资者。而房地产是一个高危险、高收益的行业，根据今朝相信公司的气力，还难以自力承当投资的危险，是以，在房地产财产基金的设想中，咱们不设想差别受害权，而是由相信公司与外部投资者配合承当危险，配合分享收益。别的，房地产名方针利润首要在于后期开辟，是以房地产财产基金的资金首要用于建立新的名目公司，经由进程开辟名目获得收益，而煤炭财产的利润首要在于煤炭的开采和深加工，是以煤炭财产基金的资金首要用于收买现有的煤矿和现有的煤炭深加工企业。
经由进程相信的情势运作财产基金，相信公司的首要功效表此刻：刊行相信凭据，召募资金，投资企业，持有被投资企业股权，经由进程企业的分成获得应返还给受害人的相信收益，从而有用搭建起一个资金市场和财产市场的桥梁。但从现有的政策环境和市场环境来看，相信公司生长财产基金停业还存在必然的限定身分，如公家投资群体还不成熟、召募资金范围题目、勾当性题目。这些题方针处置，一方面等候《财产基金法》的早日颁发，别的一方面相信公司也要主动接纳对策，如针对勾当性题目，相信公司在设想准财产基金产物可接纳以下体例：（1）设想开放式的观点，在基金中筹办一局部资金用于对受害权的赎回，该局部资金在遵守宁静性和勾当性准绳的底子上，停止寄存银行、国债投资、国债回购、同行拆放等运作。（2）相信公司与产权生意所协作，建立受害权让渡平台，受害人能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许自在让渡其具备的相信受害权。（3）在收买资产时，优先斟酌一些极有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许上市的公司的股权。（4）为柜台生意缔造方便条件。
总之，财产基金的生长是一个趋向，但因为立法的缺失，大范围的财产基金推出另有必然的妨碍。相信公司应当操纵怪异的轨制上风拓展准财产基金停业，待《财产投资基金法》正式颁发实施后，力图首批获准试点设立财产投资基金，这对相信公司焦点红利情势的构建，甚至相信财产化的生长都具备极其首要的意思。
参考文献：
1、吴婵君，虞晓芬，美国房地产相信基金及其鉴戒[J]，济南金融，2003，（7）：58－59。
今朝，我国的房地产存量很大，客观上请求设立REITs，既可拓宽房地产企业融资路子，转变房地产高度依托银行信贷的场合排场，又能够或许或许让中小投资者能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在本钱市场分享房地财产的生长。房地产投资相信基金这类新的投资载体对增进我国贸易地产行业生长，丰硕投资者投资渠道有很首要的感化。但该市场在我国的生长处于抽芽起步阶段，仍有待增强对REITs的研讨和操纵。
资料来历：根据中国财产投资咨讯网房地产数据库清算。
一、房地产投资相信基金的特色及上风
房地产投资相信基金即“Real Estate Investment Trusts”，其缩写是REITs。REITs是一种以刊行相信基金的体例召募资金，由措置房地发生意、开辟、操持等经营勾当的专业投资相信机构投资于房地产范畴，并将投资收益按比例分派给基金持有者的一种相信产物。
(一)REITs的特色
第一，REITs属于股权类投资产物，但与投资于股票、外汇、期货等的投资基金差别，其首要投资于房地产，与房地产市场动摇和证券市场动摇都有慎密接洽。第二，因为REITs能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许上市生意，是以具备与股票一样的勾当性，但其投资者只享有收益权和知情权，这是与股票通俗股的投资者最大的区分。第三，REITs的市场价钱构成依托于其所具备房地产的底子代价。第四，REITs的统统权和经营权相分手，同时坚持相信财产自力性和相信操持的延续性，并遭到很严厉的羁系。第五，REITs是资金相信和财产相信的连系，其余投资基金通俗须要投资者付出货泉资金来获得受害凭据，而REIT在接管货泉资金的同时，还接管房地产。
(二)REITs的上风
REITs的设立严酷遵守相信的根底准绳，实施有用的羁系，运作通明度高，经由进程对股东布局的划定，增强了REITs的勾当性，防止了将RElTs作为一个纯真的套现东西。这就能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许很好地掩护投资者的好处。REITs对持股数目不限定，投资者既能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许只采办一股，也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许具备数股，所需的本钱金很低。投资者能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许根据本身的环境随时生意所持REITs的股分，是以具备相称高的勾当性。REITs所召募的资金通俗拜托专业的操持公司停止调集操持。有履历的房地产专业职员善于于股市运作，并且时辰存眷市场的变革，停止多元化组合投资，挑选差别地域和差别范例的房地产名目及停业，可有用降落投资危险，获得较高的投资报答。
别的，作为一种古代房地产金融投资东西，REITs是对各方均有益的一种多赢支配。不管从房地产开辟商、投资者，仍是从受托人、社会来阐发，REITs都是利大于弊的。在开辟商看来，REITs处置了它们的融资之困，让它们挣脱了银行的限定，使之资金流源源不时，资金链加倍顺畅。站在投资者角度，因为今朝官方小我本钱和机构投资者投资渠道极其狭小，证券市场尚不能知足泛博投资者的投资理财须要。而REITs的呈现为公家供给了在传统的股票、债券以外到场贸易性房地产权力投资的机缘，公家能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将大批资金经由进程REITs投入到房地财产，分享微观经济增添带来的收益。而就受托人而言，REITs为相信业带来了一个新的生长契机，有益于相信机构的增添。对社会来讲，“居者有其房”仍是社会不变的一个相称关头的身分，REITs使房地产企业更高效力、低本钱地开辟地产，在某种程度上保障了衡宇的供给。
二、我国生长REITS的须要性
(一)我国须要完美的房地产金融系统
20世纪末期，良多新兴的发财国度和地域，比方新加坡、韩国和中国香港，经由进程鉴戒发财国度的履历，都胜利地完成了房地产金融范畴的立异。我国房地产金融的立异产物远掉队于这些国度。以后我国房地产金融系统存在的题目详细表此刻以下几个方面：
第一，房地产金融过分依托银行系统。从表1，咱们能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看到固然自筹资金有所增添，国际存款占资金来历比例有所降落，可是其余资金来历所占比例几近到达50%。明显，这类对银行的高度依托性的房地产资金供给是我国房地产金融题方针调集表现。经由进程银行系统来撑持全数房地产金融，使金融政策的变革常常给房地产金融和房地产市场带来激烈的硬打击，构成“一收就死，一放就乱”的场合排场，倒霉于国度财务政策和货泉政策的实施。
第二，房地产金融的资金融通效力偏低。我国金融本钱设置装备摆设能力较弱，一方面存在着较大的资金缺口，别的一方面却有大批本钱闲置。
第三，房地产金融的系统性危险偏高。本色上，房地产金融的系统性危险题目是资金来历的银行高度依托性及融通效力低下带来的。经由进程住房花费存款、房地产开辟存款、修建企业勾当性存款和地盘储蓄存款等情势的信贷资金调集，贸易银行现实上间接或间接地蒙受了房地产市场运转中各个关头的市场危险和信誉危险。若是商品房终究大批积存，开辟商没法付出银行存款与修建商用度，只能将屋子典质给银行与修建商，但修建商的资金也是银行存款，功效也只好把开辟商典质给他的屋子再典质给银行。在这条资金链中，银行是最初的“危险承当者”。跟着我国房地产投资和房地产存款的大批增添，这类高度调集的危险若是不能获得很好的节制，将会构成全数金融系统的系统危险，终究因为多米诺骨牌效应，构成严峻的金融危急。美国的次贷危急便是一个很好的例子。
而REITs的引入则能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许丰硕房地产融资手腕，很大程度上处置这些题目。
(二)我国相信业生长的须要
相信作为一种财产操持轨制，与银行、保险和证券并称为古代金融的四大支柱。相信公司在经营范围方面具备其余金融企业无可相比的上风。从鼎新开放到1998年的20年间，我国相信业几经曲折，履历了屡次的操持清算。1999年3月，国务院下发国发第12号文，停止相信业最完整的一次清算清算。我国正慢慢完美相信轨制，让相信业走上了规范之路。今朝，列国的相信业喜爱房地产相信，因为一方面有屋子和地做包管危险更小；别的一方面房地产名目周期短，在今朝相信财产的勾当性题目还不能很好处置之时，房地产名方针资金操纵周期更轻易被拜托人所接管。能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许说，要完成我国相信疾速跟上环球潮水并成为房地产界与金融界的共赢生意，REITs是不二挑选。
三、我国REITS生长情势的挑选
(一)构造情势的挑选
根据差别的体例分类，REITs的构造情势可接纳公司型或左券型、开放型或封锁型。
1.公司型与左券型的挑选
鉴于公司型和左券型REITs各有上风和错误谬误，我国REITs挑选公司型仍是左券型，须要从我国现实动身，衡量利害。本文以为，我国的REITs应首选左券型的构造情势。这是因为：
(1)REITs法例出台尚需光阴
我国REITs主体法缺位，今朝不特地针对财产投资基金的立法。而生长公司型REITs对法例的请求较高。根据我国《公司法》划定，公司的对外投资还不得逾越公司净资产的50%，这倒霉于REITs的生长。从现实来看，我国今朝基金首要调集在证券业，且只存在左券型基金，还不公司型基金，以是公司型REITs的现实条件临时不成熟。是以，为了尽快推出REITs，可挑选从左券型REITs导入，如许法例的请求会低一些，鞭策的步调会快良多。
(2)其余国度的履历鉴戒
久远来看，公司型REITs是必然的生长趋向，因为公司运作情势和畅通机制更合适投资者的请求和REITs本身的请求。而从RElTs的生长趋向来讲，良多国度因为本来基金轨制接纳左券型为主的构造布局，在为REITs立法时也就肯定了左券型为主的构造情势。是以，我国生长REITs也不能一挥而就，须要按部就班。
2.开放型与封锁型的挑选
按基金的受害凭据能否赎回、生意体例的差别，REITs可分为开放型和封锁型。根据我国现阶段法例完美程度、房地财发生长阶段和本钱市场状态，同时斟酌到早期REITs的生长应以不变为主，削减危险发生的能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许性，本文以为今朝合适生长左券型的房地产投资相信，且应以封锁型的基金为主。在后续的生长中，再以左券型REITs为调剂东西，慢慢生长公司型REITs。
(二)运作流程的挑选
肯定了我国REITs的低级阶段应当生长左券型以封锁型为主的REITs，本文对其运作流程做了开端的设想。
1.REITs的到场者
REITs的间接到场者首要包罗倡议人(基金操持人)、托管机构和投资者三个实体。根据现行的环境，REITs的倡议人必须是在REITs的考核进程中，按我国有关划定建立的、由羁系局部承认的、及格的相信投资公司或基金操持公司。基金操持人还能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许由倡议人配合出资组建的特地的基金操持公司。托管机构指受投资者拜托的机构，为投资者托管基金资产。我国可由贸易银行、投资银行担当这一脚色。投资者是REITs的现实持有者，对REITs产物停止投资，包罗机构投资者和小我投资者。REITs还须要其余一些机构的到场，如资产操持公司、资产评价机构、状师、房地产中介商、管帐师都是REITs通俗运作不可或缺的构成。
2.详细的运作流程设想
连系我国环境，详细的运作流程是：起首由倡议人也便是受托机构，依法设立REITs，接纳公募的体例投资者私募刊行REITs的受害证券以获得资金；而后，倡议人组建基金操持公司担当基金操持人，停止经营操持，由基金操持人参照操持征询公司的倡议，根据危险分手道理，挑选差别范例的房地产贸易地产、物业名目及其余经主管构造核准投资的名目停止多元化投资组合，经由进程调集专业操持，有用地降落危险，获得较高经济收益。投资者凭受害凭据能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许获得现金分成。在这个流程中，咱们针对的是所挑选的左券型、以封锁型为主的REITs。见图1。
图1 合适我国的REITs运作流程
(三)操持情势的挑选
左券型REITs的操持机构为受托人委员会。受托人委员会凡是由三名以上受托人构成，此中大大都受托人必须是“自力”的。所谓自力受托人是指该受托人与REITs的投资参谋和其从属机构不任何间接或间接好处干系。受托人的首要职责是担当拟定REITs的停业生长打算并指点实在行。REITs还须要礼聘专业参谋公司和司理职员来担当公司的平常事件与投资运作，并实施多样化投资计谋，有用降落投资危险，获得较高投资报答。
(四)投资标的方针
我国REITs的投资标的方针须要慎密连系我国的经济生长水安然平静房地财产所处的生长阶段，并且跟着房地财产的生长，要响应地调剂投资范围的偏重点。如许能力完成以生长REITs来增进房地财发生长的方针。为增强基金的危险节制，REITs须要以具备不变现金流支出的购物中间、办公楼等成熟的贸易物业为主，也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许特地投资于某种特定范例的房地产名目，向专业化的标的方针生长。投资的房地产名目必须具备两个条件：产权清楚并且完整；能获得不变、已完成的发生延续的现金流支出。
(五)羁系机制
若是错误REITs停止规范和束缚，其极有能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许会成为房地产商炒作的东西而没法到达其设立的方针。
经由进程对REITs的立法来明白投资基金到场者的权力、义务及步履规范。立法应贯串基金的设立、召募、生意及基金停止的全数进程，包罗请求的受理、审批、羁系、惩罚等多方面的内容。同时斟酌由证监会担当REITs的行政操持监视。别的，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许设立相干协会，监视REITs的平常操纵，确保基金操持公司及其从业职员的规范操纵，削减违规景象。同时，为了最大限定地保障投资人的好处，要强化REITs信息表露轨制，建立严酷的信息批露轨制，尽能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许使各种信息包罗房地产信息、国度政策信息和金融信息实时、精确地通报给信息须要者。还应当操纵言论的气力，协力鞭策REITs基金操持人、托管机构规范正当经营。
(六)加入机制
与公司近似，REITs的终究方针都是为了追赶利润，是以建立其加入轨制出格首要。根据外洋的履历，参考危险投资的推出机制，本文以为REITs可挑选回购基金股分和经由进程上市停止股权让渡来完成REITs的资金收受接管。
［中图分类号］F293.338 ［文献标识码］B ［文章编号］2095-3283(2012)04-0116-03
一、弁言
2011年当局任务报告提出重点生长大众租赁住房（以下简称“公租房”），用于知足人数浩繁的“夹心层”群体的住房须要，完美住房供给系统，增进房地产市场的安康、安稳生长。可是，财务拨款作为今朝公租房融资的首要渠道，远远知足不了公租房名目扶植庞大的资金须要。资金供给缺少已成为限定公租房生长的关头瓶颈。若何引入官方资金，挖掘加倍专业化、市场化和贸易化的资金运作情势，成为破解公租房扶植瓶颈的关头。
房地产相信投资基金（Real Estate Investment Trusts），本色上是一种房地产证券化产物，经由进程接纳公司或相信基金的构造情势，以刊行收益凭据的体例聚集特定大都投资者的资金，由特地投资机构停止房地产投资经营操持，并将投资综合收益按比例分派给投资者的基金。作为相比风行的房地产融资体例，房地产相信投资基金在外洋已获得很大胜利，基于此，本文拟在公租房融资范畴引入房地产相信投资基金，作为加速扶植公租房的融资渠道。
二、房地产相信投资基金操纵于公租房融资的可行性
房地产相信投资基金由专家操持，专业化经营，并敏捷筹集，聚沙成塔，勾当性较强，且具备税收上的优惠性。是以，早在20世纪80年月，美国当局就起头操纵房地产相信投资基金与廉租房轨制连系生长低支出者的保障性住房，成为廉租房一个胜利的融资渠道立异。在美国测验考试胜利后，房地产相信投资基金成为保障性住房融资的有用渠道。
比来几年来，我国一向都在研讨推出房地产相信投资基金，以增进房地产市场的安康生长。2008年，国务院持续的“金融国九条” 与“金融国三十条”，明白提出“展开房地产相信投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月，国务院核准北京、上海、天津三都会为房地产相信投资基金试点都会。2009年8月，央行和银监会连系拟定的《房地产调集投资相信停业试点操持体例》出台。2010年，发改委等七局部连系下发的《对加速生长公租房的指点定见》提出了“摸索操纵保险资金、相信资金和房地产相信投资基金拓展公租房融资渠道”。是以可知，对大众租赁房实施房地产相信投资基金融资，相干局部是持主动立场的。
是以，我国在公租房的融资中引入房地产相信投资基金具备现实上和现实上的指点，又有当局相干局部的撑持。
三、公租房房地产相信投资基金融资情势的构建
（一）公租房房地产相信投资基金的标的物
公租房房地产相信投资基金的标的物是公租房的统统权力，包罗操纵权权力与物业权力等。
（二）公租房房地产相信投资基金的方针
作为保障性住房系统的一局部，公租房的性子决议了房地产相信投资基金融资情势方针的多样性。
1.将房地产相信投资基金操纵于公租房融资情势中，有助于拓宽公租房融资渠道，填补大众租赁住房扶植的资金缺口，鞭策公租房扶植和生长，处置人数浩繁的“夹心层”住房题目，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改良中低支出家庭的糊口水安然平静保存品德。
2.生长公租房房地产相信投资基金，处置公租房融资题目，鞭策公租房扶植和生长，能增添我国都会住房的供给数目，有助于按捺房价的过快下跌，增进房地产市场的平衡、安康和安稳生长。
3.生长公租房房地产相信投资基金，有助于深入处所当局投融资系统体例鼎新，增进金融市场和证券市场的生长。
4.房地产相信投资基金具备专业化运作实体，将房地产相信投资基金操纵于公租房融资情势中，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许使当局的权力寻租机缘削减，并能处置因为好处抵触而带来的主动性低下题目。
（三）公租房房地产相信投资基金设立情势
1.基金构造情势:接纳左券型房地产相信投资基金
在左券型的构造情势中，受托报酬公租房投资相信公司，以建立相信的情势，签定基金左券后，经由进程刊行公租房房地产相信投资基金受害凭据来召募资金，并籍以规范相干各方当事人的步履。左券型房地产相信投资基金能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许躲避中国相干企业所得税法例划定，遵照《相信法》停止基金运作，以躲避征税与投资者羁系等题目。
2.资金投向：接纳“证监会”版权力型房地产相信投资基金
今朝国际有两个版本的房地产相信投资基金试点打算：“证监会版”和“央行版”。“证监会版”房地产相信投资基金打算是股权类基金，在证券生意所市场刊行，倡议人需让渡给相信公司物业资产。“央行版”则划定房地产相信投资基金为债务类产物，在银行间市场刊行，倡议人只要让渡给受托人房钱收益权。因为房地产的房钱是权力型房地产相信投资基金的首要支出来历，这合适公租房的特征。别的，利率变革对权力型房地产相信投资基金的影响更小，是以，有助于躲避利率变革的危险，有益于保障投资的妥当性。从外洋的履历来看，不管是市场代价仍是刊行数目，权力型房地产相信投资基金都占相对主导的位置。在美国，从资产范围下去看，权力型房地产相信投资基金占91%，而债务型房地产相信投资基金只占7%。在中国香港上市的三个房地产相信投资基金均接纳了权力型，其刊行进程本色上便是招股的进程。是以，本文倡议公租房房地产相信投资基金接纳权力型。
3.基金存续刻日是不是可变:接纳半封锁体例经营
作为一项持久投资，房地产投资估价进程具备必然系统性，不能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许不时变革，以是在存续期是不是可变方面，应划定投资者不能赎回其持有的股分，而只能让渡。可是，为便于实时将新建优良公租房名目吸纳出去，在建立公租房房地产相信投资基金一段时代以后，应付与其根据公租房市场变革停止增发的功效。
（四）公租房房地产相信投资基金融资情势的布局搭建
构建公租房房地产相信投资基金融资情势，应起首组建投资相信机构作为倡议人，因为公租房的社会保障性子，倡议人应具备当局背景，资产池应包罗新建、整合或收买合适公租房物业，其房地产相信投资基金收益加上当局补贴与税收优惠等，在扣除各项用度后，作为投资收益付出给投资者。
公租房房地产相信投资基金融资情势的构建思绪如图1所示：
1.组建投资相信机构，设立公租房房地产相信投资基金。作为拜托人，投资相信机构的职责包罗：受害凭据的刊行、投资者信息的挂号和房地产相信投资基金收益的分派，同时将房地产相信投资基金召募的资金托付相信公司运作。
2.投资者。作为相信受害凭据的持有者和受让人，投资者能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许是倡议人、计谋投资者、公家或机构投资者。经由进程认购公租房房地产相信投资基金单元，投资者持有受害凭据，并具备让渡权。
3.相信公司。作为受托人，相信公司是相信资产持有人，代表投资者的好处措置各项相干事件：包罗按期表露房地产相信投资基金的实施环境；按期召开受害人会议，挑选、委任或变革投资操持人，并监视投资操持人的步履，使其根据相信文件的商定与受害人会经过议定议，操持相信财产投资等事件。
4.投资操持人。其本能机能与基金司理人近似，根据相信文件商定，在受权范围内代表相信公司，操持和操纵公租房房地产相信投资基金所持有的资产，停止物业操持和详细投资组合。
5.物业操持人。物业操持人接管相信公司的拜托，操持公租房房地产相信投资基金所持有物业；别的，物业操持人也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将公租房房地产相信投资基金所持有物业外包给房地产操持公司，由房地产操持公司担当统统间接操持方面事件，诸如操持房地产实体、措置房地产租赁条约与发票等事件。
6.托管人。作为基金托管机构，通俗能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许由贸易银行担当，其职责在于：依法持有并保存基金财产、代为收取当局补贴与公租房房钱，监视投资操持人、公租房房地产相信投资基金投资运作，保存相信基金财产等。
四、生长公租房房地产相信投资基金的倡议
（一）完美房地产相信投资基金相干法例轨制
从外洋的房地产相信投资基金生长汗青看，其疾速生长应以相干法例为条件，依托完美的法例鞭策房地产相信投资基金的生长，而我国今朝相干法例的拟定章滞后。作为公租房房地产的财产投资基金的一局部，房地产相信投资基金无响应法例停止规范。以后房地产相信的刊行量较小，融资坚苦，首要缘由在于《相信投资公司资金相信操持暂行体例》的划定：资金相信条约总份数不得逾越200份（含200份），金额不得低于公民币5万元（含5万元）；别的，我国房地产相信投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围，不拟定相干财产投资基金法；别的，今朝在国际房地产相信投资基金试点中错误公家开放，刊行东西仅限于投资机构，而为了充实操纵社会闲散资金，公租房房地产相信投资基金则须要对公家开放。
是以，为便于房地产相信投资基金生长，应拟定《房地产相信投资基金法》，对其构造情势、投资标的方针与投资比例、税收优惠等停止限定划定，以明白对房地产相信投资基金的专项操持体例；或应当在完美现行法例系统，如《相信法》《税法》《证券投资基金法》和《公司法》的底子上尽快颁发《财产投资基金法》，以处置房地产相信投资基金运作的法例瓶颈，增进房地产金融市场的优化设置装备摆设和生长。
（二）拟定配套优惠政策
因为公租房的社会保障性子，具备杰出的社会效益，为了进步到场机构、投资者的主动性，当局须要拟定配套优惠政策撑持公租房房地产相信投资基金的生长，如税收优惠和当局补贴，这间接影响到公租房房地产相信投资基金在融资时的本钱和对投资者的接收力。是以，第一，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许参照国际通行的老例拟定相干税收减免政策，在房地产相信投资基金存续时代，物业资产将获得房钱支出，根据现行税收法例系统划定，房钱支出需交纳房产税、印花税、停业税等流转税，倡议税务构造对此予以完整宽免；大众租赁房房地产相信投资基金产物的股息支出，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许斟酌参照国债投资的税收减免政策，明白免征所得税。第二，为了保障公租房房地产相信投资基金的红利性，当局须要出台必然的补贴政策。别的，要保障税收优惠政策和补贴政策的延续性与不变性。
（三）完美房地产相信投资基金信息表露轨制和羁系系统
信息表露机制会影响到金融市场公允、公道、公然，我国相干当局局部应拟定详细违规步履的判定规范和惩办体例，以强化信息表露轨制，保障房地产相信投资基金在国际顺遂实施运转。
房地产相信投资基金不只触及房地财产，也干系到基金操持行业和证券行业，从这三个行业的近况来看，在羁系系统方面都须要完美。以是，应建立一个系统性和跨局部的羁系系统。根据我国的现实环境，羁系系统倡议接纳行业协会和下级主管局部相连系的体例。比方，建立房地产相信投资基金协会等自律构造停止监视和束缚，当局指定证监会作为房地产相信投资基金的下级羁系局部监控其运转等。
［参考文献］
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Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.
法例情势上，房地产相信投资基金分为公司型和左券型，两者的法例根据差别。前者根据《公司法》，后者为相信法。公司型REITs的投资者为公司股东，由股东推举的董事会选聘操持公司。而左券型下，投资者与基金操持公司是拜托干系，由受托人代表投资人礼聘操持公司。对我国来讲，详细接纳何种情势，应从今朝的现实动身：第一，现阶段金融市场相干法例和配套体例都缺少。表此刻：法例方面只要《证券投资基金法》；现实中财产操持则首要接纳相信、拜托或左券型基金体例，还不公司型基金。第二，上市公司的外部操持程度较低。我国上市公司今朝遍及缺少有用的职业司理人鼓动勉励束缚机制，使得司理人轻易接纳违反股东好处的步履。若是大范围的接纳公司制布局，通俗投资者很难对操持者构成有用束缚，必然会限定REITs的久远生长。为此，倡议早期能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选从左券型动手，持久看应连系现实停止专项立法，以左券型为首要调剂东西，同时统筹公司型。
二、操持情势切磋
（一）相信打算情势
相信打算情势是由相信公司倡议的一种商定调集资金投资体例。运作体比方下：1、相信公司礼聘证券公司作为承销商，向投资者刊行相信受害凭据召募资金，并商定资金的投资标的方针。根据本身上风，相信公司能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许是REITs操持人，也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许礼聘专业的第三方操持公司；2、相信公司礼聘物业操持公司来担当所投资物业的平常操持，物业公司向其收取物业操持用度；3、设立托管银行，对相信财产停止保存，并收取托管用度；4、投资者采办相信合约后，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许按期获得分成，获得投资报答。
（二）财产投资基金情势
财产投资基金情势是由基金操持公司倡议建立的，与证券投资基金近似的出格的基金情势。基金操持公司能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许建立本身的房地产投资操持团队，也能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许礼聘第三方操持。为保障REITs顺遂运转，在相干律例中，应参照证券投资基金情势，对受托人、房地产操持公司的资历和义务予以响应的划定。该种情势的首要上风在于：基金操持公司具备成熟的证券投资基金运作、操持履历和专业的操持团队；同时能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许躲避某些投资范畴的限定，并具备税收优惠。
（三）上市公司情势
上市公司情势是房地产公司为主体设立的。以现有的《公司法》、《证券法》为根据，对公司布局、经营范围、资产请求等方面做出划定，明白对房地产相信投资公司投资方针和支出分派的请求。
我国今朝的法例布局对房地产公司生长REITs具备一些妨碍：①《公司法》请求拟上市的企业必须经营三年以上，且比来三年延续红利，这就限定了以房地产为首要资产的REITs的刊行和上市；②公司的对外权力投资不得逾越公司净资产的50%，这会妨碍房地产公司经由进程收买房地产名目而完成增添；③公司的操持与房地产名方针操持合二为一，存在潜伏的好处抵触。以是说，上市公司情势的REITs今朝在我国存在着较大的妨碍，暂不合适我国接纳。
综上所述，今朝我国生长房地产相信投资基金能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许摸索相信打算情势和财产投资基金情势，即相信公司和基金公司别离作为主体，刊行合适我国的房地产相信投资基金。
三、畅通体例切磋
（一）公然生意/非公然生意
从畅通体例来讲，REITs能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许分为公然生意和非公然生意。久远来看，非公然生意的情势会限定其范围的扩展。公然上市生意除生意所上市，还包罗在银行间市场畅通让渡。生意所和银行间这两个公然生意市场能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许接收浩繁散户和机构投资者间接投资，有益于范围的扩展，是我国房地产相信投资基金久远生长的保障。
（二）封锁式/开放式
畅通方面别的一个题目是接纳封锁式仍是开放式。封锁式REITs刊行范围牢固，投资者不能间接以净值生意，只能在公然市场上生意；同时建立后不得再召募资金。开放式REITs 的刊行范围能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许增减，投资人可根据基金的单元净值采办或赎回。通俗而言，接纳封锁式运作REITs 能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许保障资产经营的不变，而接纳开放式运作REITs须要预留较多资金，以备付出投资人的赎回金钱。从现实看，房地产投资报答须要必然的刻日，而封锁式REITs 存续期牢固、不可随便赎回，有益于操持人操持和危险节制，合适于房地产行业的现实状态，也便于羁系人羁系。同时为有用鼓动勉励资产范围的扩展，能够或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许付与REITs 投资人收益再投资的权力。
四、投资情势切磋
